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来源于微信公众平台：见解

力不从心，就算地快坐落于香山别墅区域关键地区，天生标准优异，针对房地产企业来讲这土地还是挺“发烫”。

观点地产网 如希望新春佳节到来一般，年以前这次京都超百亿元的土地拍卖收官之战，也让内心生盼望。

小寒1月20日这一天中午，坐落于北京海淀四季青、永丰共三宅地开盘筹拍，起拍价原价133.61亿美元。

在其中，四季青的二宗邻近宅基地早就在挂牌上市之际就轰动一时，各自为四季青镇中坞重点村资金平衡商业用地北地快、南地快，土地总面积4.45万平方、5.13万平方，起拍为46.75亿美元、53.96亿美元，楼盘价格达70026元/平米、70069元/平米。

用“含着金汤勺出世”来描述这二宗地快也不够为过，超7万余元的起拍早就更新了北京海淀区历史时间成本价，是不折不长春市老百姓扣的准地王。

该地快的稀缺资源还反映在所在的区位优势，据了解，北京海淀区因独特的所在位置、历史人文起源等要素，住房地快資源素来稀有。资料显示，若去除限价房、同用产权房、自住型商品房等地快后，近八年来北京海淀区仅交易量了5宗纯商品房地快，就是说，每一年开盘交易量不上一宗宅基地。

非常的是，这二宗四季青地快还坐落于北京市的香山别墅区，是京西私家园林多元性上开发设计出去的一个总体低密区。合硕组织顶尖投资分析师郭毅表达，它是北京市发展趋势最开始，卖得较贵的传统式别墅楼盘之一，乃至比中央别墅区更久远、更高档，但早已有已近15年沒有供地了，因此十分稀有。

销售市场都好奇心，会是哪个房企能在香山别墅区“分到一杯羹”呢？

中午3时，三宗地快按时筹拍。在其中，坐落于永丰的“海淀区北边地域总体开发设计”永丰产业园区（新）HD00-0403-013、122地快，可以的话地由海开+施工以32.9亿美元成本价摘到，该地快将用以基本建设共有产权住房，且市场销售平均价不高过37000元/平米。

营销手段出現放前二宗邻近地快。但是，观众们希望的多方面猛烈交战场景并沒有出現，不上十多分钟，二宗地快双双出了交易量結果。

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最后，四季青镇北地快、南地快各自由金茂、北京市海益恒盛购置产业以成本价46.75亿美元、53.96亿美元摘到。据统计，每宗地快报考房地产企业仅有三四家，如金隅、绿城集团。

针对二宗这般稀有的地快没有人争夺、成本价交易量，郭毅则表达并不是出现意外。其称，近50亿美元的农田总合同款针对房地产企业而言广泛常有很大的工作压力，且起止楼盘价格7万的水准，就算是成本价拍出来，未来房价走势也毫无疑问在10万左右才可以保底。

另有专业人士表达，依据二宗地快的低建筑容积率看来，将来商品大部分是打造出高档豪宅别墅商品，估算市场价最少会超过14万余元/平米上下。

而据统计，现阶段同地区再售的高档新项目如京投琨御府，二手房成本价在14万余元/平米上下，万柳书院的二手成本价则在18万余元/平米。

郭毅续称，粗略地估算未来该地快单做一套有点贵商品原价就在1500多万元，这规定买房者有一定的资产整体实力，针对买房客户群的范畴、重量级有一定危害。“售出是多少套公司能保持资产回正，达到销售额，这种全是要考虑的，针对公司而言有一定工作压力。”

力不从心，就算地快坐落于香山别墅区域关键地区，天生标准优异，针对房地产企业来讲这土地还是挺“发烫”。

金茂是在其中一个勇于接下来烫手山芋的房地产企业，其成本价摘到的北京海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡商业用地北地快，序号为京土整储挂（海）[2019]045号，土地总面积4.45万平方，用地性质为R2类居住用地，起止价46.75亿美元，担保金9.35亿美元。

据了解，金茂先前在该地区并沒有新项目合理布局，本次拿地更是补充了金茂北京京西的销售市场空白页。专业人士觉得，金茂自身就是说一个善于打造出高档新项目的房地产企业，股票操盘该地快应当沒有很大的经营风险。

另值得一提的是，上年5月，金茂才北京退了密云、经济技术开发区的2个新项目地快。针对挂牌上市出让新项目的缘故，那时贴近金茂的人员告知观点地产互联网媒体，新项目售卖的缘故取决于农田最后交易量价钱超出预算。

然后于9月，金茂+合生联合28.2亿美元拿到番石榴长春市老百姓庄一不指导价地快，盈率5.66%；本次，金茂摘到的四季青北地快一样不是指导价地，为商品的打造出与股权溢价空出了一定室内空间。

一进一退间，金茂在地快挑选上拥有自身清楚的项目投资小算盘。

不单单是北地快，此次发布的二宗四季青地快均为不指导价地，归属于不分总面积不分市场价的纯商品房地快，这针对销售市场、房地产企业而言毫无疑问是一个积极主动的数据信号。

实际上，在2016年“930新政策”中已确立严格控制土地价格，示范点采用限制市场价格并做为土地招拍挂标准的对策，北京市在以后2年都集中化供货了大量“限楼价、竞土地价格”的农田。

中原地产资料显示，2017-2019三年，北京市包括定居的农田一共有212宗地快供货，在其中限竞房地快就供货了113宗。但另外，从供货节奏感也能够看见，每一年出示的限竞房地快慢慢降低。

特别是在是自2019年第三季度至今，伴随着销售市场慢慢转冷，政府部门也增加了不指导价地的供心理辅导应。在第三季度出示的27宗住房地快中包括限竞房9宗，不指导价10宗，且不指导价地中，城核心区地快慢慢增加，部位包含一些传统式的豪宅别墅区及其西北三环四环这些。

“2019年估算这类不指导价地快的需求量会不断增加，限竞房需求量会慢慢降低，全部销售市场产生商品房、限竞住房、同用产权房住房三种商品齐头并进的情况。”郭毅讲到。

对于新春这次豪情万丈的土地拍卖，是不是意味着新一年北京市土地出让的向上边，有专业人士觉得在自信心总体不够状况下，类似那样的农田发布的确可以调转销售市场的主动性，提升自信心；但另外，也是见解觉得，销售市场冷或热在于销售市场供求构造，北京市销售市场长期性看来仍有挺大竞争能力。

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