长春百姓，古墓女尸雨夜诈尸复活 生前竟被夫家活埋,小蓝单车 6月3日作死,汽车人机工程学,360上市,心理咨询

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来源：观点

在资产及销售规模都站到行业前列时，绿地这只稍显笨重的“大象”，还是走出了较为稳健的步伐。

观点地产网 2019年，绿地还是没有迈过4000亿的门槛。

数据显示，2019年绿地实现合同销售金额3880亿元，与2018年基本持平，完成合同销售面积3257万平方米。凭借第四季度销售环比增长130%至1534.89亿元，保住了TOP6的位置。

在1月8日心理咨询举行的业绩发布会上，张玉良概括说：“绿地这一年，实现了高质量的增长。”

过去一年里，绿地两大主业房地产和大基建分别完成营收1947亿元、1866亿元，合计占绿地全年营收的90%。

换而言之，多元化过程中，绿地对房地产业务始终是依赖的。

为保证地产规模以及整体利润，在获取土地上，绿地2019年也较过去两三年表现得更为积极，全年累计获取项目108个，总土地款977亿元，新增总货值近4500亿元。

对绿地而言，2019年斥资121亿收购董家渡项目股权，亦是可以载入发展史册的标志性事件之一。买下项目后，用半年开盘的“光速”行动迅速推出市场，可见其及时变现之渴。

相信在未来一段时间内，绿地依然可以寄梦于董家渡项目。目前持有项目50%股权，尚未并入到上市平台报表中，但依然是绿地房地产业务绕不开的主角。

从久久开发无果到改换门庭，董家渡项目被绿地接盘后又牵扯进入安信信托逾期风波，看上去并不那么美。利润与风险的平衡中，留给绿地的问题还有很多。

4000亿未竞

从中民投手中接过董家渡项目50%股权后，未足三个月，绿地重新以“绿地外滩中心”之名公诸于众，希望抹去过去的痕迹。

5个月后，绿地又对外公布，该项目总部办公区域7栋办公楼全部封顶完成，并进入了内部装修和绿化施工阶段；4栋塔楼也已全部出地面。此外，中国人保等企业开始陆续签约入驻。

张玉良对外表示：“董家渡项目（绿地外滩中心）预计可销售货值约700亿元，会在第三季度开始销售，虽然自持比例高，但平衡现金流没有问题。”

在北京举行的绿地外滩中心交流活动上，张玉良出席活动现场并称，将快速推进这一新地标建设，项目总投资800亿元，是集团2019年投资规模最大、体量最大的项目，计划于两年内全部完成。

然而，这个耗资巨大的项目由于绿地只持股50%，未并入上市平台报表。即是这个被寄予厚望的董家渡项目，未能为绿地2019年的销售业绩增色。

2019全年，绿地合同销售同比增速为0.14%，录得数据为3880.42亿元，与2018年基本持平，未能完成4000亿的销售目标。

回顾其2019年房地产销售情况，除了第一季度实现同比增长约43%外，二三季度均处于同比下滑态势。

第四季度同比增幅再次回正为27.33%，按季度分别为694亿元、983亿元、669亿元及1534.89亿元。

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值得一提的是，2019年7-9月，绿地录得销售额同比降幅达到-35.88%，是目前为止全年销售最少的季度，这与2018年的情况截然相反。

单季度而言，2018年一至四季度，绿地在房地产方面的合同销售分别为486亿元、1141亿元、1042亿元及1203亿元。

按往年情况来看，第四季度是绿地加速推货的季节。绿地方面也表示：“国庆期间地产销售突破百亿，创历史新高，业绩很快会追上来。”

据绿地披露，第四季度销售环比增加130%，较第三季度销售额多出866.21亿元。

2019年自拿下董家渡项目后，绿地在房地产主业上的新增货值与布局力度并没有放松，全年新增项目与2018年相差无几。

数据显示，截至2019年12月底，绿地新增项目108个，总用地面积2017.17万平方米，总计容建筑面积4005.89万平方米，总地价977亿元，其中2月、5月、8月以及11月的拿地总收购价均超过百亿元。

区域上看，一线城市占比较少，二三线城市仍然是布局的主战场。按计容建面计算，约70%为住宅；按货值计算，约五成项目位于一二线城市。

对比前几年绿地新增项目情况，2018年是分水岭，新增项目达到118个，同时权益建筑面积也达到了4337万平方米的峰值。而2015年至2017年的新增项目情况均维持在两位数，数量分别为69、68及69个。

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土储布局范围不断扩大，但绿地在土地获取上的成本没有大幅增加。截至2019年12月底，新增项目楼面均价约2439元/平方米。

过去4年，按权益计算，绿地每年新增项目楼面均价为每平方米4123元、5763元、2274元及1877元，拿地成本逐渐降低。

能以更低成本获取较多土地资源，一方面是因为地块本身所处地理位置，另一方面则是拥有大基建基因，与政府合作以获取低价大体量项目。

在资产及销售规模都站到行业前列时，绿地这只稍显笨重的“大象”，还是走出了较为稳健的步伐。

营收与负债天平

1月8日召开的媒体交流会上，绿地表示，大基建全年营收1866亿，占总营收比重为44.16%，而房地产营收占比46长春百姓.09%，守住了营收第一的位置。

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事实上，绿地各个业务板块间地产业务毛利率仍然处于“不可撼动”的地位，反而大基建业务毛利率处于低位状态。正是因为地产业务取得较高毛利率起到拉动效应，绿地整体毛利率一直保持在14%左右。

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截至2019年上半年，绿地综合毛利率突破15%，其中房地产毛利率为27.97%，营收占比最高的基建业务毛利率为3.86%。

另一方面，早在2019年年初，有媒体问及全年目标时，绿地没有给出明确答案，而是表示：“（目标）还没有定，规模上会进一步淡化，但会更加侧重利润率提升。”

从目前公布的未经审核业绩数据来看，绿地确实有意在逐步提升集团的总体利润。于2019年，绿地利润总额及归母净利率均录得较大涨幅，实现利润总额305.14亿元，同比增长25.73%；归母净利润为148.52亿元，同比增长30.57%。

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对比2015-2019年五年的情况，绿地每年净利润及归母净利润均逐年上升，其中归母净利润同比增长分别为23.63%、5%、25%、26%及30.57%。

于2018年，绿地录得全年归母净利润为113.75亿，首次超出百亿，但横向对比可以看出，绿地与同级别房企相比仍存在差距，比如保利发展同期录得归母净长春百姓利为189亿、中海核心净利润则为370.9亿港元。

营收增长逾两成，利润增长超三成，从2019年前三季度营收情况看来，绿地给股东们呈上一份还算不错的成绩单。但天平的另一端，是总负债自2019年攀升至九千亿后就一直维持在高位。

一方面，总资产规模已经破万亿，但2015年至今，绿地降负债力度并没有非常明显，资产负债率仍处于较高位置。2016年为89.05%，2019年第一季度曾一度升至89.41%，总负债也创下新高，达到9666.47亿。

数据显示，2019年前三季度，绿地资产负债率较一季度回落1.12个百分点至88.29%，总负债为9181亿元，较2019年总负债减少95.2亿。最新业绩显示，绿地2019年资产负债率已降至87.94%，同比下降1.55个百分点。

此外，2015年至2018年，绿地有息负债分别为2040亿、2855亿、2667亿、2897亿，2019年前三季度冲破了3000亿，达到3068.08亿，其中长期借心理咨询款为1517.7亿元，一年内到期非流动负债为630.05亿元。

此前与投资者交流时，绿地董事会秘书王晓东称，未来绿地将主动控制负债规模，加强风险管控，保障资金安全。尽管绿地目前手上持有823.77亿货币现金，但从有息负债情况分析，短期内面临的资金压力仍然不小。

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融资方面，据不完全统计，于2019年11月底，绿地发行逾5次美元债，年内累计发行27.2亿美元，平均票面利率介乎6%至7%，已发行尚未到期的债券余额包括46.4亿美元和15亿人民币。

此外，2019年绿地还与多家银行达成合长春百姓作，包括上海银行、北京银行、汇丰银行等，获得百亿级别的授信额度。截至10月末，绿地获得银行授信额度为4140亿元，已使用1855亿元，未使用额度2285亿元。

除了融资输血，绿地资金池中另一重要来源便是加速房地产去化和销售回款，进而回笼现金流。截至2019年三季度，绿地累计回款金额2045亿元，回款率较年初提升至87%。

另一方面，从近几年现金流变化的情况看出，前两年经营性活动现金流持续为正，但出现下滑的趋势，绿地财务表现仍有提升空间。

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截止2019年三季度，绿地经营活动产生现金流量净额为91亿，同比减少70.53%。对此，绿地方面表示，因工程款支付同比增加使得经营活动现金流量净额比上年同期减少。

1月8日，绿地在交流会上公布的数据显示，2019年经营活动产生现金流量净额为124亿，较三季度有了很大的增长，但与2018年相比仍有很大差距，近三年呈心理咨询现逐年下滑趋势。

对于负债及现金流，此前绿地董事会秘书王晓东表示，公司经营正常，现金流情况良好，融资渠道顺畅，偿债能力强劲。未来，将主动控制负债规模，加强风险管控。

区域调整阵痛

几年前，为了冲规模、加快周转，绿地曾创造了最好的销售成绩，以2048亿元获得了2014年度销冠。但仅维持了一年，便逐渐被“碧万恒”赶超，融创、保利等也奋起直追。

为了保持行业地位，在销售放缓、融资收紧大环境下，接近年末，绿地各区域事业部喊出“冲刺四季度”的口号。

与此同时，市场上开始出现绿地各事业部人事调整的消息，其中提到绿地九个区域管理总部，已有超过一半发生了高管变更。

资料显示，绿地集团现在一共有17家房地产事业部，分属9大地区。绿地表示，2019年超过200亿预销售金额的事业部有8家，包括绿地香港、上海事业部、浙江事业部等。

从回款率看，2019年绿地集团有5家事业部回款金额超过200亿元，如绿地香港、江苏、西北、上海，100亿元以上有8家。

在2020年首场媒体交流会上，张玉良就区域调整传闻表示，人事、地区公司的领导更换、调动比较多，“首先要改善制度，改善制度还不行就换人，通过换人来增强新的动力，这是常规的做法，我认为这是正常的。”

对于绿地这家资产过万亿、旗下员工数万人的企业而言，区域调整、人事换防属于正常操作。但在外界看来，区域、人事调整的原因或许来自于过往区域的营收表现。

于2018年底，绿地华东、华中、西北、西南以及华南5个区域的营收额达到200亿以上，实现500亿以上的区域仅有两个，其中华东区域以2018亿营收稳坐头把交椅，是绿地营收贡献的主要来源。

*港澳台区域因营收数额较小，未列入表内。

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值得一提的是，近几年，绿地各区域间的营收规模发生很大变化，同比增速情况不一。此前，绿地华南区域是华东区域之后营收规模排位第二的区域，但自2017年起，西南区域营收规模便超过华南区域，两者差距渐渐扩大。

2019上半年，西南区域以460.53亿守住九大区域营收亚军之席，较华南区域148.21亿多出逾300亿。

虽然营收规模比华南区域大，但西南区域的毛利率却远不如前者。

数据显示，自2017年起，绿地华南区域便以每年20%以上毛利率居九大区域榜首。2019上半年，华南区域实现毛利率20.76%，而西南区域毛利率逐年呈现下降趋势，且处于较低位。

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就重点城市而言，在年初交流会上，绿地表示，房地产结转项目平均毛利率为28.6%，结转重点区域包括上海、广东、江苏、山东等。其中，海南、江西、华中以及上海的毛利率分别为52%、39%、38%、36%。

除了上述提及的区域外，绿地东北区域在2019年的表现也较为惊人--近几年毛利率不断下滑至负值后，2019上半年实现由负转正，为13.47%，处于九大区域中间水平。

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